不動産の媒介契約とは？契約の種類や注意点を不動産コンサルタントが解説

不動産の売却を考えた際、「どうやって売ったらいいのだろう。不動産業者に騙されないだろうか。」このような不安を感じている人は少なくありません。不動産は服や日用雑貨と異なり、一生のうちに何度も取引するものではありません。そのため、実際に不動産を売却する際に何をすればいいのか分からなくなってしまいます。売却を依頼する不動産会社についても、「果たして、騙されないだろうか？」と疑問に思ってしまうものです。

そこで今回は、不動産の売却時に不動産会社と締結する「媒介契約」の種類と注意点を徹底的に解説していきます。

１、不動産の媒介契約とは？

不動産を売却する際、主な手段は2通りです。1つ目は不動産会社に物件を買い取ってもらう方法。2つ目は不動産会社に売却を手伝ってもらい一般の人に売却する方法です。不動産会社に売却の仲介を依頼する場合には、不動産会社と「媒介契約」という契約を結ぶことになります。媒介契約は種類が複数あり、それぞれ内容が異なるため、どの契約にするのか慎重に判断しましょう。

ここでは媒介契約の内容を解説します。

（１）媒介契約ってなんだろう？

媒介契約とは、不動産を購入または売却する際に不動産会社との間で締結する契約です。特に不動産を売却する際に締結するのが一般的な契約です。売却する場合には、購入者を探さないといけません。一般の人が、自分だけの力で購入者を探すのは難しいです。そのため、不動産業者に購入者の募集や契約手続きを委託することになります。これが不動産の「媒介契約」です。

媒介契約を締結した不動産会社は、売主に代わり、買主を探し、契約の仲介をすることになります。そのため、どの不動産会社と媒介契約を締結するのかは非常に重要です。

（２）媒介契約は売買でも賃貸でも結ぶのか？

不動産の取引には「売買」と「賃貸」という種類があります。それでは、売買と賃貸のどちらの場合でも、不動産会社と媒介契約を締結する必要があるのでしょうか？結論として、売買でも賃貸でも、どちらもで媒介契約を締結することは可能です。実務においても、賃貸でも媒介契約を締結することはあります。しかし、売買に比較すると賃貸では媒介契約を締結することは非常に少ないといえます。

（３）媒介契約を結ぶ目的は？

媒介契約を結ぶ目的は、依頼者と不動産会社、双方の責任を明確化してトラブルを防ぐことです。たとえば、不動産会社に「自分の自宅を売却して欲しい」と依頼しても、口約束だけだと本当にしっかり仕事をしてもらえるか不安です。不動産会社からしても、契約を結んでおかないと、成約後に仲介手数料を払ってもらえる保証はないのでリスクが高くなります。

そのため、あらかじめ契約を結び、売主と不動産会社との責任を明確化しておくため媒介契約は必要となります。

２、媒介契約の種類を紹介します

ここまで、媒介契約とは何か？ということについて触れてきました。媒介契約を締結することで、依頼者と不動産会社との間で責任関係が明確化するため、不動産取引の円滑化を期待できます。

媒介契約と一言で言っても、いくつか種類があります。それぞれ内容が大きく異なるため、自分に状況に合った契約内容を選びましょう。ここでは、媒介契約の種類を解説していきます。

（１）一般媒介契約

一般媒介契約は、媒介契約の中でも最も頻繁に締結されている契約といえるでしょう。一言でまとめると、売主（依頼主）と不動産会社の双方にとって、もっとも縛りが少ない内容の契約となります。まず、売主または貸主は、同時に複数の不動産会社と媒介契約を締結することができます。つまり、「A社さん、この不動産の売却をお願いします。」と言いつつ、「B社さんの、不動産の売却をお願いします。」と何社でも同時に依頼することが可能です。これが一般媒介契約の最大の特徴です。

一般媒介契約では、売却活動の状況について定期的に報告する義務が不動産会社にはありませんので、売主と不動産会社の双方にとって比較的緩い内容の契約といえます。

（２）専任媒介契約

専任媒介契約とは、売主や貸主が依頼できる不動産会社は1社だけ、という契約です。つまり、1社依頼することが決まったら、その他の不動産会社には直接仲介の依頼はできなくなるので、売却や賃貸について信頼できる不動産会社を選択する必要があります。ただし、この場合でも、自分で直接見つけてきた買主や借主と契約することは可能です。

また、専任媒介契約を締結した不動産会社は、レインズなどの指定流通機構への物件情報登録を7日以内に行うことが義務付けられます。さらに、登録の完了後は、登録済証を依頼者へ交付しなくてはなりません。また、現状の売却活動の状況については、2週間に1回は依頼者へ報告しなくてはなりません。

（３）専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、媒介契約の中では、売主と不動産会社にとって最も縛りが強い契約です。

専任媒介契約と同様に、売主や貸主は、仲介を依頼する不動産会社を複数同時に選択することはできず、1社に限定されます。専任媒介契約と異なるのは、自分で自ら買主や借主を見つけてきて契約するこはできません。依頼者にとっては非常に縛りが強い契約となります。縛りが強い反面、不動産会社の責任も重くなります。不動産会社は専任媒介契約と同様、レインズなどの指定流通機構への物件情報登録をしなくてはなりませんが、専属専任媒介契約は媒介契約締結から「5日以内」に登録を行わなくてはなりません。さらに、売却活動についての報告も、1週間に1回は行わなければなりません。

３、一般媒介契約の特徴

一般媒介契約は最も縛りが少ない契約です。一般媒介契約はどのような人に向いているのでしょうか？ここでは、一般媒介契約のメリットとデメリットを解説していきます。

（１）一般媒介契約のメリット

一般媒介契約の最大のメリットは、購入者を探す幅が広げられるという点です。一般媒介契約は、依頼者である売主が自ら購入者を見つけてくることが可能です。たとえば、「自宅の売却を検討していたら、近所の人が購入を希望してきた。」こういった場合でも、一般媒介契約であればそのまま契約に進むことも可能です。

また、媒介契約を結ぶ不動産会社の数に制限がないのもメリットです。同時に複数社と媒介契約を結ぶことができるので、不動産会社の数を増やすことで、それだけ購入検討者を広く探すことができます。

（２）一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリットは、売主が複数の不動産会社に依頼できるがゆえに、不動産会社のモチベーションが下がり売却営業への注力度が下がってしまう可能性がある点です。一般媒介契約は、不動産会社の立場で考えたとき、どれだけ営業を頑張っても他の不動産会社で成約になってしまうリスクがあるため、後回しにされる傾向にあるからです。

また、不動産会社に定期的な報告義務がないため、「本当に自分の物件の売却活動に注力してくれてるのだろううか？」という点が掴みにくくなってしまいます。

４、専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、不動産会社1社に販売活動を一任する契約です。依頼者は1社と専任媒介契約を締結すると、他の不動産会社に仲介を依頼することはできなくなります。

（１）専任媒介契約のメリット

専任媒介契約の最大のメリットは、不動産会社のやる気やモチベーションが最大化する点です。不動産からすると、自社以外に依頼がいかないので、必ず自社で仲介業務をできるため、確実に売り上げが発生します。そのため、なんとしても契約まで持っていこうと努力しますので、一般媒介契約と比較すると注力度が断然上がります。売主からすると、早期に物件を売却できる可能性が高まります。

（２）専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のメリットは、依頼する不動産会社が1社しかないため、その会社の営業力が弱い場合は、成約までの道のりが遠くなってしまうことです。早期に確実に売却したいからと専任媒介契約にしても、肝心の不動産会社の能力が低いと本末転倒となりますので、不動産会社の選定は慎重にしなくてはなりません。

５、専属専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、媒介契約において、依頼者と不動産会社双方で最も縛りが強い契約となります。ここでは専属専任媒介契約のメリットとデメリットについて解説します。

（１）専属専任媒介契約のメリット

売主や貸主からみる専属専任媒介契約の最大のメリットは、成約へのスピードが最も高まる可能性があることです。縛りが強くなる分、不動産会社はより責任感を持って業務を遂行してくれます。また、業務状況の報告も1週間に1回ですので、自分の不動産の売却や賃貸状況について、定期的にリアルタイムで現状を知ることができます。

不動産会社からすれば、一生懸命営業すれば必ず自社で成約となるわけですから、必死に営業してくれます。そのため、他のどの媒介契約よりも成約へのスピードが高まることといえます。

（２）専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約のデメリットは、買主や借主探しが、依頼している不動産会社に完全に依存してしまうことです。専属専任媒介契約では、2社以上の不動産会社に同時に依頼することができないだけでなく、自分で買主や借主を見つけてきても独自で契約することはできません。そのため、依頼主は買主や借主の募集を100%不動産会社に依存するしかありません。もちろん、不動産会社からすれば、必ず自社で契約になるのでモチベーション高く営業活動してくれることでしょう。しかし、そもそも依頼する不動産会社の営業活動が弱かったりすると、なかなか成約に至らなくなる可能性もありますので、注意が必要です。

６、媒介契約の比較と特徴

ここまで、媒介契約の内容、そして各媒介契約の種類とメリット、デメリットについて解説してきました。

実際のところ、どの媒介契約を選択するべきか判断しかねるという人もいるはずです。そこで、ここでは各契約の内容を実際に比較して、媒介契約を実際に選択できるように解説していきます。

（１）媒介契約の比較

ここまで解説してきた媒介契約の内容を表にまとめました。

種類	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
同時に依頼可能な不動産会社	複数社可能	１社	１社
レインズ（不動産流通機構）への登録義務	任意	義務（契約から7日以内）	義務（契約から5日以内）
営業状況報告義務	任意	2週間に1回	1週間に1回
自分で見つけた人との契約	可能	可能	不動産会社が仲介に入ります
有効期間	自由	3ヶ月以内	3ヶ月以内

（２）結局、どの媒介契約を選ぶべき？

人それぞれ、契約したいタイミングは異なります。1年以内に売れればいいと思っている人もいれば、1ヶ月以内に必ず売却しないとまずいという人もいるでしょう。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の順番で縛りが強くなり、不動産会社の責任も重くなります。もしも、すぐに売却しなくてはならないという事情がある場合は、専属専任媒介契約の締結も視野に入れましょう。他で成約となる可能性がゼロである以上、不動産会社も精一杯の営業を尽くしてくれるはずです。

売却が急ぎではなく、広く募集して希望価格で処分したいという人は、一般媒介契約で、物件を気に入って希望価格で買ってくれる人を待つのも一案です。

まとめ

不動産の売却や購入、賃貸借などの場面では、不動産会社の協力が欠かせません。また、選択した不動産会社との間で締結する媒介契約も慎重に選ぶ必要があります。なぜなら、媒介契約の内容によって、ご自身の不動産の売却や賃貸に至るスピードが全く違うからです。何を重要視するかで媒介契約の種類も変わります。各媒介契約にはそれぞれメリットデメリットがありますので、自分の現状に見合った契約を締結してください。

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