【不動産投資の基本】利回りの種類と見るべきポイント

これから不動産投資を始めようとする人にとって、最初に引っかかる難関が「利回り」です。不動産投資情報サイトや、不動産業者から提供される資料には、必ず「利回り◯%」という記載があると思います。

しかし、この利回りには実は複数の種類があるのをご存知ですか？利回りの種類を正確に把握せず進んでしまうと、不動産投資の失敗の原因になり大変危険です。今回の記事では不動産投資における利回りの種類などを具体的に解説していきます。

１、不動産投資における利回りとは何か？

不動産投資で言う利回りとは、その投資対象からどれほどの利益が出るかを確認するための指標です。ですから、その不動産投資が「儲かる」か「儲からない」かは、この利回りから判断することができます。

（１）利回りとは何か

利回りとは、投資金額に対して、対象不動産が「どれほどの利益を生むか」を表す数値です。利益が出ない物件に誰も投資はしたくないでしょう。ですから、一般的には利回りが高ければ高いほど、儲かる投資物件となり人気が出ます。反対に利回りが低い物件は「儲けが少ない」と判断されて買い手がつきにくくなります。

利回りの基準は、不動産の「種類」「エリア」「築年数」などによって異なります。そのため、一概に「利回り◯%だから儲かる投資だ」とは簡単には言い切れないのです。

（２）利回りはいつ利用する？

不動産投資の世界では、利回りは頻繁に利用します。まず、投資の検討の段階です。購入しようとする物件が、何%の利回りかを確認します。また、物件取得後の運用中にも利回りは使います。実際に運用を始めて、支出（管理料や修繕費、返済など）に対して家賃収入がどれほどの利益を生んでいるかを毎年確認します。

それから、売却時には、売却価格を決めるためにも利回りを使います。物件の相場利回りを調べて、売却できそうな価格に設定して市場に出します。

そして、売却後にも使います。物件の購入、運用、そして売却益を通じて、最終的にこの一連の投資でどれほどの儲けが出たのかを確認するために利回りを計算します。

（３）実際に利回りを計算してみよう

それでは実際に、不動産投資における利回りを計算してみましょう。単純な利回りは下記の計算で求めることができます。

（月額家賃×１２ヶ月）÷購入価格×１００

たとえば、下記の条件の物件があったとします。

月額家賃→６０万円

購入金額→９,０００万円

６０万円×１２÷９,０００万円×１００＝８

つまり、利回りは８％ということになります。このように利回りは計算することができます。

２、不動産投資の利回りの種類

実は、一口に利回りと言っても、複数の種類があります。「利回り」がどの種類を指しているかをしっかり理解しないと、不動産投資においては、自分の想定通りの結果を出すことはできません。ここでは不動産投資における利回りの種類を紹介します。

（１）想定利回り

想定利回りとは、文字通り「想定上の」利回りのことです。月額家賃を１２ヶ月でかけて、購入価格で割ることで利回りは計算できます。しかし、この月額家賃の１２ヶ月をどう見るかが重要です。

たとえば、全６部屋で、空室が１部屋のアパートがあるとします。（１部屋全て５万円の家賃とします。）。この場合、５部屋×５万円で１ヶ月分の月額家賃を計算します。しかし、全部屋埋まっていることを「想定」して、６部屋×５万円で月額家賃を算出することがあるのです。そして、実際とは異なる「想定」家賃を基に計算した利回りのことを「想定利回り」と呼びます。

想定利回りはあくまでも想定なので、実際に運用すると大きく外れることがあり、あてにするのは大変危険です。

（２）表面利回り（グロス利回り、粗利回り）

表面利回りとは、別名「グロス利回り」「粗利回り」ともよびます。これは、利回りの表面部分だけ、または、計算が粗いという意味でこのような呼び方をされます。

表面利回りは、年間家賃収入を、購入価格で単純に割ったものです。アパート経営をしていると、管理費や修繕費など、現実的には様々な経費がかかりますよね。どれほど経費がかかるかは、物件規模や築年数によって大きく異なるはずです。

しかし、表面利回りはこのような支出の部分を一切無視して計算するため、現実の数値とはかけ離れることが多く、信用できません。

（３）純利回り（ネット利回り）

純利回り（ネット利回り）は、家賃収入から実際に支払う諸費用や支出を引いた部分を基に算出する利回りです。年間の家賃収入から、管理費や修繕費など賃貸経営上の費用を差し引いた収入から利回りを計算するので、想定利回りや表面利回りよりも、現実的な数値といえます。

３、不動産投資の利回りの見方に注意

ここまで読んでいただいたように、不動産投資での利回りには複数の種類があります。特に、表面利回りや想定利回りは信用できず、現実の数値とは大きくかけ離れているので、参考程度にしておきましょう。

あてにならない利回りを信用して不動産投資をすると、高確率で失敗してしまうので十分注意してください。

（１）想定利回と現実は大きく異なる

想定利回りがあてにならない理由として、賃貸経営には「入退去」がつきものだからです。本来、その物件の稼働率をチェックするには、最低でも年間通した数字を確認する必要があります。購入検討時の稼働率ほどあてにならないものはありません。

購入検討時点では満室であっても、年間通すと平均入居率が８０%程度の物件もゴロゴロ存在します。ですので、想定利回りをあてにするのではなく、過去を遡ってその物件の稼働率をチェックするなどの分析が必要です。

（２）表面利回りに踊らされない

不動産投資サイトや不動産業者が提供している資料に掲載されている利回りは、ほとんど表面利回りです。しかし、実際に賃貸経営をすると、想定外に修繕費がかかったり、入退去が多く、広告宣伝費や現状回復工事費用のコストがかかるケースがあります。

そうなると、表面利回りから何％も下がった数字が実際の利回りということも考えられますので、十分注意してください。

（３）地域によって平均利回りは異なる

不動産投資における利回りには地域差があります。一般的には、地方の不動産の方が利回りは高くなり、都心に行けば行くほど、利回りは低くなります。これは、リスクとリターンの関係性によるものです。

たとえば、居住用の賃貸物件であれば、人口の少ない地方よりも都心の方が空室リスクは少ないですよね。賃料減額リスクも都心の方が低いです。そのため、仮に低めの利回りでも、リスクが少ないので買い手は探しやすいです。

しかし地方物件は空室リスクや賃料下落リスクが高いことから、ある程度高めの利回りに設定しておかないと買い手がつきません。

このように、地域によって平均利回りは異なりますので、各地域での平均利回りを必ず確認するようにしましょう。

（４）正確な利回り計算は専門家へ相談を

不動産投資において、利回り計算は非常に重要です。利回り計算をする上で重要なのは、現実的な収入と支出を想定して投資のシミュレーションを行うことです。空室リスク、賃料下落リスク、修繕コスト想定など、非常に幅広く考えた上で、投資分析を行わなくてはいけません。

普段不動産業務に携わっていない人が、これらのリスクを想定して現実的なシミュレーションをするのは簡単なことはありません。

より具体的な不動産投資における利回り計算は、不動産コンサルタントなどの専門家へ依頼することがおすすめです。

髙野不動産コンサルティングでは、不動産投資における投資分析のサポートを行なっています。お気軽にご相談ください。

まとめ

不動産投資における利回り計算を、正しく行える人は非常に少ないです。しかし、数千万円、数億円の物件取得にあたり、間違えたでは取り返しがつきません。利回り計算を誤ると、不動産投資の失敗原因になります。場合によっては、損切りしてでも物件を売却しなくてはならない事態に陥ることもあります。

正しく利回りを計算をするには、賃料相場などの調査に加えて、地域毎の空室率や修繕コストについても正確に数字を落とし込む必要があります。

不動産投資シミュレーションを適切に行い、しっかり利益が出る不動産投資を行いたい方は、髙野不動産コンサルティングまでお気軽にご相談ください。軽々豊富な不動産コンサルタントや賃貸不動産経営管理士が、適切な投資分析と助言を行い、不動産投資のサポートを行います。

髙野不動産コンサルティングへのご相談はこちらから承っております。